Taxa de Condomínio: Fração ideal ou por unidade?

Síndicos, condôminos e especialistas opinam sobre a forma mais justa de dividir as despesas do condomínio

Debate polêmico gera pontos de vista antagônicos entre síndicos, advogados e especialistas do ramo condominial. Qual seria a opção mais adequada de rateio das despesas do condomínio: fração ideal ou por unidade?

Áreas comuns do condomínio são mantidas financeiramente pelos próprios condôminos. Despesas com manutenção, serviços e melhorias são rateadas entre os proprietários das unidades. No entanto, a forma dessa partilha varia, conforme prevê a Convenção de cada condomínio. Há quem aplique modelos de cobrança por fração ideal, por unidade ou flexível utilizando os dois formatos.

O Código Civil sugere a divisão de cotas por fração ideal. Isto é, o cálculo será feito com base no tamanho da propriedade privada, quer seja apartamento, cobertura ou loja comercial. Nesse caso, se a cobertura possui 190 m² o proprietário receberá um valor maior do rateio em comparação a um condômino que possui um apartamento de 42 m². No entanto, o legislador deixou livre para que cada condomínio escolha a maneira mais adequada em sua administração.

STJ esclarece questão sobre taxa de condomínio e fração ideal

Em razão de notícias divulgadas recentemente na mídia, segundo as quais o Superior Tribunal de Justiça teria considerado ilegal o rateio de taxa de condomínio com base na fração ideal, a Secretaria de Comunicação Social do STJ esclarece que, na verdade, o Tribunal não se manifestou sobre essa questão.

O citado noticiário aponta o Recurso Especial 1.104.352, de Minas Gerais, como o que teria dado origem à suposta definição jurisprudencial, porém não houve qualquer discussão de mérito nesse processo. O relator, ministro Marco Buzzi, entendeu que o recurso não reunia condições processuais para ser admitido.

Em sua decisão, individual e que transitou em julgado sem ser agravada, o ministro esclarece que o condomínio recorreu afirmando que a decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) violaria artigos do Código Civil e da Lei de Condomínios (Lei 4.591/64) que tratam da divisão das despesas com base na fração ideal.

No entanto, conforme apontou o relator, a decisão do TJMG se funda também em outro ponto: a vedação ao enriquecimento sem causa, ou ilícito. Como o condomínio recorrente deixou de impugnar esse fundamento, e ele sozinho seria suficiente para manter a decisão do TJMG, independentemente da discussão sobre os artigos que tratam da divisão de despesas condominiais, o recurso não poderia ser analisado.

Assim, o STJ não confirmou, rechaçou ou mesmo debateu o acerto ou erro da decisão do TJMG, pela falta de ataque, no recurso, a um fundamento autônomo e suficiente para mantê-la. Em outras palavras: o STJ não afirmou se a cobrança baseada na fração ideal é ou não possível, pois sequer entrou nessa controvérsia.

Com a decisão do relator, no sentido de negar seguimento ao recurso, o entendimento do TJMG ficou mantido, mas por razões meramente processuais.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça - 1º/7/2013

Taxa de condomínio: outros tribunais derrubam a fração ideal

A cada dia têm surgido mais decisões favoráveis, que afirmam ser uma injustiça utilizar a fração ideal para dividir despesas do rateio para a cobrança da taxa de condomínio em edifícios onde há apartamentos tipo, de cobertura e térreo. Isso se deve à evolução sobre o entendimento da matéria que tem ampliado as decisões do Poder Judiciário, consagrando outras formas de rateio que repudiam a cobrança a maior com base no tamanho da unidade. Vários são os acórdãos baseados em perícias elaboradas por engenheiros que confirmam ser correta a divisão igualitária entre as unidades, pois seus moradores utilizam de forma semelhante as áreas externas, as quais geram os custos do rateio das despesas. Basta entender de cálculos matemáticos e ter bom senso.

A confusão decorre do desconhecimento de que a fração ideal foi criada para dividir despesas de construção dos imóveis negociados na planta, conforme expresso na Lei 4.591/64 que regulamenta as incorporações, ou seja, a venda de unidades que não existem ainda.

O art. 1.336 adota como regra a fração ideal desde que seu uso não afronte os art. 157, 422, 884 e 2.035 do Código Civil. A interpretação dos artigos deve ser realizada em conjunto, em busca da aplicação lógica, onde cada um deve pagar o que consome. Cabe ao intérprete da lei buscar o objetivo do legislador, tendo o Superior Tribunal de Justiça (STJ) esclarecido que para entender o ordenamento jurídico exige-se inteligência e boa-fé, conforme afirmação do ministro Sálvio de Figueiredo: “A interpretação das leis é obra de raciocínio, mas também de sabedoria e bom senso, não podendo o julgador ater-se exclusivamente aos vocábulos, mas sim, aplicar os princípios que informam as normas positivas”

Já o ministro Milton Cruz Pereira, do STJ ao analisar situações polêmicas como o caso presente, esclareceu: “Se a interpretação por critérios tradicionais conduzir à injustiça, incoerência ou contradição, recomenda-se buscar o sentido equitativo, lógico e de acordo com o sentimento geral”.

Somente aqueles com visão míope e dissociada da boa-fé entendem que o art. 1.336, I permite lesar o vizinho com cobrança a mais sobre o que a cobertura utiliza igualmente, pois essa interpretação contraria quatro outros artigos do Código Civil, que têm o mesmo valor como norma jurídica. Seria uma incoerência o art. 884 CC proibir o enriquecimento sem causa e o art. 157 a cobrança desproporcional caraterizada por pagar a mais sem receber serviço além dos demais e o art. 1.336 autorizar uma situação que fere a boa-fé que deve ser adotada em todos os contratos conforme preceito do art. 422.

Novas decisões dos tribunais

No dia 26/03/14, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) sem vírgula publicou a Apelação cível nº 0404314-96.2012.8.19.0001, onde a Desembargadora Mônica Maria Costa decidiu ser correto o rateio de despesas com base no número de moradores. O TJRJ repudiou a pretensão de um proprietário do apartamento tipo, que em termos de metragem corresponde a metade de outro, em tentar impor a cobrança da taxa de condomínio pela fração ideal.

Ele achava injusto pagar a taxa igual, já que ambos os apartamentos eram ocupados apenas por uma pessoa. Vejamos trechos do acórdão: “[…] apesar das frações ideais serem diferenciadas, a cobrança dos serviços da unidade 1003, com uma pessoa, é igual a do apartamento 1001, também como uma pessoa, sendo que o segundo imóvel possui o dobro da fração ideal do terreno em relação ao primeiro. […] sendo que desde 1987, por deliberação da assembleia, muito antes da entrada em vigor do Novo Código Civil de 2002, o rateio da cota de água e esgoto é feito na forma per capita. Destaca que a decisão é soberana, nunca contestada nesses vinte e seis anos, haja vista que uma unidade por ser de dimensão maior não significa que dispensa consumo maior que outra menor. E ainda, o TJRJ afirmou “devendo ser considerada justa, uma vez que estabelece o consumo por número de pessoas e não por fração ideal da unidade”.

Quem usufrui são pessoas e não o tamanho do apartamento

A taxa de fecundidade indica quantos filhos, em média, tem a mulher brasileira. No Brasil, segundo o Censo 2010, quanto mais simples e de menor aquisitivo a família, maior o número de membros. Basta vermos que conforme a região do país (sem vírgula) aumenta a média de número de filhos, sendo que as mulheres têm, em média, 1,9 filho.

Na região sudeste, a mais rica, a média é de 1,7 filhos, seguida pela região sul com 1,78, tendo a centro-oeste a média de 1,92, a nordeste com 2,06 e norte com 2,47 filhos por mulher. Assim, fica provado que quanto maior o poder aquisitivo, menor o número de filhos, ou seja, em geral na cobertura residem menos pessoas que a maioria dos apartamentos tipo.

Portanto, consiste numa aberração a alegação de que uma cobertura deve pagar mais porque nela habitam mais pessoas, pois o IBGE comprova que uma família, seja ela moradora de um apartamento tipo ou de cobertura, é composta em média por 3 a 4 pessoas. É obvio que um apartamento é destinado a moradia unifamiliar, ou seja, uma cobertura não se destina a um hotel para ser ocupada por dez pessoas.

Convenção não pode ferir princípios jurídicos

Sobre a má-fé daqueles que alegam que o art. 1.336 CC autoriza lesar o vizinho com taxa injusta, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (sem vírgula) decidiu no dia 05/12/13, onde isentou o apto térreo de pagar por despesas que ele não usufruía: “Somente entrará na divisão de custos aquilo que o apartamento térreo efetivamente utiliza ou em potencial o pode fazer. A convenção de condomínio não é lei, não é absoluta e nem pode ir de encontro à lei. Tal independe do quórum, da forma adotada, do registro. Então, primeiramente, atente-se para o fato de que nem tudo o que a Convenção de Condomínio disser será fato, será “lei entre os condôminos”, se o dito ferir a lei e a lógica. E a lei determina a contribuição do condômino naquilo em que o mesmo efetivamente for partícipe na despesa (Lei 4591/64); o demais é abuso de direito originário dos demais condôminos, interessados em aumentar o rateio das despesas para diminuir suas próprias contribuições. Não colhe. Fere o bom senso (e a lei) exigir-se que o condômino, na espécie, pague por serviço de que não usufrui.

Construtores evoluíram

Os construtores, ao entenderem melhor a matéria, têm adotado o rateio igualitário nas convenções e assim evitado que seus clientes/compradores entrem num conflito judicial por falta de competência daqueles que confundem imposto com taxa, pois esta decorre do uso das áreas comuns que são externas e não do valor da unidade. O valor da unidade é base para se cobrar o ITBI e o IPTU.

Ao estipularem o rateio correto e racional da taxa de condomínio, os construtores acabam viabilizando a venda dos apartamentos térreos e de cobertura, já que estes não serão penalizados com cobranças injustas.

Da mesma maneira, há décadas, vemos que os construtores deixaram de utilizar a fração ideal para dividir despesas dos edifícios compostos por torre de salas e o piso térreo com lojas, pois não tem sentido estas pagarem despesas com elevadores, porteiros, água e energia elétrica que se destinam somente às salas. É comum as lojas possuírem hidrômetro separado, de maneira que caberá a ela contribuir apenas com as despesas que vier a gerar ao condomínio, como a conservação da calçada, do telhado e da fachada.

Portanto, a questão do rateio de despesas da taxa de condomínio exige muita reflexão para que não ocorram situações injustas, bastando ter boa vontade e isenção para que seja aplicada uma divisão racional. Mas, há casos que não adianta explicar, já que o aquele que paga menos que o justo não deseja entender.

Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG. Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis BH Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário